IVA a 6% na Construção de Habitação: Novas Regras 2026

Uma das medidas mais aguardadas do pacote fiscal para a habitação chegou finalmente ao terreno: a taxa reduzida de IVA a 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis habitacionais. Para promotores, senhorios e particulares em autoconstrução, a diferença face à taxa normal de 23% é enorme — e pode representar poupanças de dezenas de milhares de euros numa única obra.

Mas atenção: a medida vem acompanhada de condições, prazos e penalizações que importa conhecer bem antes de avançar. Neste artigo explicamos tudo o que precisa de saber.

O que mudou e porquê

Até agora, as empreitadas de construção nova em Portugal estavam sujeitas à taxa normal de IVA de 23% (ou 16% e 9% nas regiões autónomas). Apenas obras de reabilitação em imóveis com mais de dois anos tinham acesso a taxa reduzida, e ainda assim com limitações.

O Governo alterou este paradigma através da Lei n.º 9-A/2026, que concede uma autorização legislativa ao Executivo para aprovar, por decreto-lei, a taxa reduzida de IVA de 6% para empreitadas de construção e reabilitação de imóveis habitacionais — tanto para venda como para arrendamento.

Nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, a taxa aplicável é ainda mais reduzida: 4%.

Quem pode beneficiar — e em que condições

A taxa de 6% não é automática nem universal. Existem três cenários distintos, cada um com as suas regras específicas.

1. Habitação Própria Permanente (HPP)

Se está a construir ou a mandar reabilitar uma casa para habitação própria e permanente, pode beneficiar da taxa reduzida desde que o imóvel cumpra uma condição essencial: o valor de aquisição não pode superar os €660.982.

Este limite coincide com o teto máximo de isenção de IMT para habitação própria permanente, e serve precisamente para garantir que o benefício fiscal fica circunscrito à habitação acessível.

O imóvel deve ser vendido nos 24 meses seguintes à obtenção da licença de utilização. Se não for cumprido este prazo, a taxa reduzida cessa e poderão existir regularizações de IVA.

2. Imóveis para Arrendamento

Promotores e senhorios que construam ou reabilitem imóveis para colocar no mercado de arrendamento também podem aceder à taxa de 6%, mas com condições mais exigentes:

• Renda mensal máxima: €2.300 (valor bruto, antes de deduções)
• Contrato mínimo de 24 meses por cada arrendatário
• Mínimo de 36 meses de arrendamento efetivo em cada período de 5 anos

3. Autoconstrução

Quem constrói a própria casa (comprando materiais e contratando trabalhadores diretamente, sem empreiteiro geral) pode pedir a restituição da diferença entre os 23% já pagos e os 6% que seriam devidos. O pedido deve ser apresentado à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a conclusão da obra.

A penalização: IMT agravado em 10 pontos percentuais

Quem beneficiar da taxa de 6% e vender o imóvel ou deixar de o habitar nos primeiros 12 meses após a conclusão da obra fica sujeito a um agravamento de 10 pontos percentuais na taxa de IMT aplicável à transmissão.

Na prática, uma venda que normalmente teria uma taxa de IMT de 8% passaria a ser tributada a 18%. Para imóveis destinados a arrendamento, se o promotor não cumprir os requisitos, perde o direito à taxa reduzida e fica sujeito a regularizações de IVA retroativas.

Datas e vigência: o que precisa de saber

As operações (contratos de empreitada, pedidos de licenciamento, etc.) têm de ocorrer entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. O regime de IVA reduzido estende-se até ao final de 2032, para acomodar obras de longa duração iniciadas dentro do período elegível.

Regiões Autónomas: taxa de 4%

Nos Açores e na Madeira, a taxa reduzida aplicável é de 4% (em vez de 6% no continente), correspondendo à estrutura normal de diferencial de taxas de IVA entre continente e regiões autónomas.

O que ainda falta regulamentar

A Lei n.º 9-A/2026 é uma autorização legislativa: define o quadro geral, mas delega no Governo os detalhes técnicos via decreto-lei. Até 2 de setembro de 2026, o Executivo deverá publicar a regulamentação com:

• Definição precisa de "empreitada de construção" e "reabilitação" para efeitos da medida
• Procedimentos de verificação e controlo (como provar que o imóvel é HPP, como demonstrar que o arrendamento cumpre os requisitos)
• Mecanismo concreto de restituição para autoconstrutores
• Regras de regularização do IVA em caso de incumprimento

Resumo rápido por perfil

• Promotor imobiliário: pode aplicar 6% de IVA nas empreitadas de imóveis para HPP (até €660.982) ou arrendamento (renda ≤ €2.300/mês, contratos de 24+ meses)
• Particular a construir a sua casa: beneficia da taxa de 6% diretamente na fatura da empreitada, ou via restituição posterior se optar por autoconstrução
• Senhorio: pode reabilitar o imóvel e aplicar IVA a 6%, desde que respeite o teto de renda de €2.300/mês e os requisitos de duração contratual

A taxa de IVA a 6% na construção habitacional é uma medida estruturante que pode mudar os custos de vários projetos imobiliários em Portugal. A complexidade das condições exige planeamento cuidadoso e acompanhamento especializado.